Ley de Vivienda 2023: qué regula y principales novedades en 2025

Ámbitos regulados por la ley

• Regulación de la vivienda protegida, con medidas para recuperar vivienda pública destinada a alquiler social.

• Instrumentos fiscales para incentivar el alquiler asequible y penalizar la vivienda vacía, como el recargo del IBI de hasta el 150 % para grandes tenedores.

• Definición de zona tensionada, en función de la relación entre el coste de la vivienda y los ingresos medios, o del incremento acumulado del precio en los últimos cinco años.

Límites a la actualización del alquiler

Desde el 1 de enero de 2025, está en vigor el nuevo Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que sustituye al IPC en la revisión de rentas para contratos nuevos y renovaciones.

En zonas tensionadas:

• Los grandes tenedores deben ajustar el precio del alquiler a un índice estatal de referencia.

• Los pequeños propietarios pueden aplicar únicamente la actualización permitida respecto al contrato anterior.

• En viviendas que no hayan estado alquiladas recientemente, la renta inicial no puede superar el valor de referencia del índice.

Declaración de zonas tensionadas: situación en 2025

Hasta julio de 2025, ya se han declarado zonas tensionadas en 301 municipios, afectando a más de 8 millones de personas. Esto incluye grandes capitales y municipios medianos, donde la presión del alquiler ha sido más acusada. En varias de estas zonas se ha observado una bajada de precios de entre el 4 % y el 9 % desde la entrada en vigor de las medidas, sin una reducción significativa de la oferta.

Incentivos y penalizaciones

• Los propietarios que rebajen el precio del alquiler en al menos un 5 % pueden aplicar una reducción de hasta el 90 % en el rendimiento neto en el IRPF por ese inmueble.

• Se aplican recargos en el IBI para viviendas vacías en manos de grandes tenedores, especialmente en zonas tensionadas.

• Se exige mayor transparencia: los propietarios deben facilitar a las administraciones públicas los precios de los contratos y otras condiciones, con especial énfasis en grandes tenedores.

Medidas del Gobierno y perspectivas

• El Gobierno ha impulsado el PERTE para la industrialización de la vivienda, con una inversión de más de 1.300 millones de euros para fomentar la construcción asequible.

• Se han transferido 40.000 inmuebles de la Sareb al parque público de alquiler gestionado por SEPES, destinados a arrendamientos inferiores al 30 % de la renta familiar.

• Desde julio de 2025, existe un registro nacional obligatorio para viviendas de uso turístico, con un código identificador exigido en plataformas como Airbnb y Booking. Esta medida busca combatir el alquiler ilegal y reducir el impacto del alquiler vacacional en zonas saturadas.

Conclusión

La Ley de Vivienda de 2023 ha transformado el marco regulador del alquiler en España. En 2025, sus efectos ya son visibles en la contención de precios en zonas tensionadas y en el impulso a la vivienda protegida. Comprender esta normativa y sus actualizaciones es esencial tanto para propietarios como para inquilinos, inversores o gestores inmobiliarios.